nova lei do arrendamento urbano, já aprovada na generalidade, distingue as diferentes situações de senhorios e arrendatários? Trata o igual como igual e o desigual como desigual, na medida da desigualdade? A resposta exige prudência. O nosso Tribunal Constitucional tem como assente que as diferenças de tratamento devem ter um fundamento objectivo e razoável. O legislador dispõe de margem de manobra, não de arbitrariedade, pelo que deve justificar as distinções que estabelece.

Um pequeno proprietário não é um grande investidor. Segundo o INE, nos novos contratos celebrados entre Julho de 2025 e Junho de 2026, os senhorios do sector das famílias representavam 77,4% do total e os restantes sectores institucionais 22,6%. Estes últimos incluem sociedades financeiras e não financeiras, administrações públicas e instituições sem fins lucrativos, sem que o INE discrimine o peso de cada uma. Também o sector das famílias é heterogéneo: não distingue quem tem um imóvel de quem tem dezenas. E são percentagens relativas a novos contratos, não à totalidade das casas arrendadas ou dos proprietários portugueses.

Um proprietário que depende de uma ou duas rendas para pagar um empréstimo ou complementar a sua reforma não enfrenta o mesmo risco que um fundo detentor de uma carteira diversificada. Para o primeiro, meses de incumprimento podem comprometer despesas essenciais; já para o segundo, a perda pode ser distribuída por muitos imóveis.

O diploma agora aprovado na generalidade vem reforçar mecanismos de reacção ao incumprimento, mas não estabelece uma protecção geral dos senhorios ajustada à sua capacidade financeira. Seria razoável ponderar garantias públicas e respostas mais rápidas para proprietários economicamente dependentes das rendas. A desigualdade também existe entre os arrendatários. Uma renda antiga e baixa não prova, por si só, uma situação de vulnerabilidade. Quem tem rendimentos elevados, património significativo e outras habitações não necessita da mesma protecção social que uma família sem margem financeira ou um idoso sem alternativa habitacional.

É certo que o novo diploma parece reconhecer algumas destas diferenças. Nos contratos anteriores a 1990, prevê salvaguardas associadas à idade e aos baixos rendimentos. Essas distinções têm uma justificação social atendível e são, em princípio, compatíveis com o princípio da igualdade. Porém, limitar a actualização da renda e garantir a permanência na casa são protecções diferentes: uma renda que continue acessível não assegura, por si só, estabilidade habitacional. Do mesmo modo, é insuficiente avaliar a necessidade de apoio apenas pelo rendimento declarado. O património, a composição familiar, a taxa de esforço e as alternativas habitacionais poderiam integrar essa avaliação. Diferenciar apoios exige evidências e critérios transparentes: quem paga uma renda muito baixa, mas tem rendimentos elevados, casas de férias e um automóvel de luxo recém-adquirido, provavelmente não precisa da mesma protecção de outros inquilinos com contratos anteriores a 1990.

Em Coimbra, o Diagnóstico Social de 2024, com dados dos Censos 2021, identificou 15.385 alojamentos arrendados. Mais de metade (55,6%) tinham rendas entre 300 e 650 euros e 4,1% pagavam menos de 20 euros por mês. Os dados não revelam a situação económica dos inquilinos nem dos senhorios, nem sequer representam os preços actuais. Mostram, contudo, a importância de distinguir o mercado dos contratos existentes daquele que hoje recebe quem procura casa.

A nova lei do arrendamento contém diferenciações relevantes, mas ainda é possível melhorar, pois uma lei justa deve proteger os arrendatários vulneráveis, incluindo famílias da classe média em dificuldade, e reconhecer a fragilidade económica de muitos pequenos senhorios. O princípio da igualdade não exige indiferença perante as diferenças: exige critérios objectivos para tratar de forma diferente aquilo que é relevantemente diferente.