Imóveis dos bancos sem garantia? De todo que não!
“Uma instituição de crédito pretende vender um prédio que tomou de um consumidor que entrou em incumprimento, isto é, não pagou as prestações a que estava obrigado.
De uma minuta de contrato cheia de cláusulas, algumas pouco compreensíveis, consta uma, segundo a qual o banco se desobriga de qualquer garantia, não assumindo quaisquer responsabilidades caso o prédio venha a apresentar defeitos de construção.
Ora, isto é um risco acrescido para quem compra.
Pergunta: o banco não é obrigado a dar a garantia da lei ao consumidor que venha a comprar o prédio?”
Tratando-se de um contrato de consumo, em que num dos polos se acha uma pessoa colectiva que exerce uma actividade económica com carácter lucrativo e, no outro, um consumidor que adquire o bem para uso próprio ou do seu círculo familiar, rege a Lei das Garantias dos Bens de Consumo de 8 de Abril de 2003.
O prazo de garantia para os imóveis é de 5 anos, de acordo com o que prescrevem os artigos 3.º (n.º 2 ) e 5.º (n.º 1 ).
De acordo com o n.º 1 do artigo 10.º da lei,
“… é nulo o acordo ou cláusula contratual pelo qual antes da denúncia da falta de conformidade ao vendedor se excluam ou limitem os direitos do consumidor previstos no presente diploma.”Por conseguinte, dado o carácter imperativo das normas em que se reconhecem direitos, em geral, ao consumidor, e, em particular, no que se refere à lei em apreciação, a cláusula aposta nos contratos apresentados aos consumidores para subscrição, nestes termos, é nula e de nenhum efeito.
As instituições de crédito não se podem eximir a conferir a garantia, nestas circunstâncias, por lei estabelecida.
Aliás, os bancos já levaram o seu desaforo longe demais.
O Supremo Tribunal de Justiça já apreciou, ao menos numa situação em que tal se suscitou, a questão.
Apesar de pareceres de jurisconsultos em contrário, o acórdão, interpretando convenientemente a lei, tanto quanto se nos afigura, veio a decretar o que segue:
“I -É vendedor quem mediante a celebração de um contrato vende um bem de consumo a um consumidor final, no âmbito do exercício corrente de uma actividade que se caracterize ou possa ser definida num determinado contexto económico ou de relações comerciais.
II – Uma instituição de crédito que por efeito de dação em pagamento recebe do empreiteiro imóveis e, em seguida, os vende a particulares deve ser considerada como vendedora no âmbito da sua actividade profissional para efeitos de aplicação da Lei de Defesa do Consumidor.
III- Deste modo, tendo-se provado a existência de defeitos nos imóveis vendidos e não sendo ilidida a presunção de incumprimento dos contratos de compra e venda, é a instituição financeira obrigada a repará-los.”
O acórdão foi lavrado pelo Conselheiro Gabriel Martim Catarino e teve a concordância plena dos seus pares ( 29 de Abril de 2014 ):
Por conseguinte, como se assinalou, uma cláusula do tipo da que vem agora a enxamear os contratos de compra e venda de imóveis, com a chancela dos bancos, tem de ser havida como NULA por violar disposições legais de carácter imperativo.
O que distingue o Direito Civil do Direito do Consumo é que, em princípio, as normas civis são supletivas, isto é podem ser afastadas por vontade das partes, ao passo que no Direito do Consumo são imperativas, não podendo ser pelos contraentes derrogadas.
