Qualidade de construção, áreas interiores generosas e preços ajustados à capacidade económica das famílias de classe média. É esta a fórmula que a Cooperativa de Habitação e Construção Mondego (CHM) está a concretizar no Vale de São Miguel, em Eiras, Coimbra, onde tem em curso um novo empreendimento habitacional que pretende afirmar-se como uma alternativa diferenciadora num mercado imobiliário marcado pela escalada dos preços.

Com as obras a decorrer a muito bom ritmo e a conclusão prevista para o Natal de 2027, o projeto representa um novo passo na estratégia da cooperativa, que procura conciliar padrões de construção acima da média com valores de comercialização significativamente inferiores aos praticados no mercado para habitações de características equivalentes.

O empreendimento é composto por 12 apartamentos: dois T1, sete T2, um T3 e dois T4. Todas as frações dispõem de varanda e garagem individual, autónoma e fechada, num enquadramento urbano tranquilo, rodeado de espaços verdes e servido por transportes públicos, com paragem mesmo à porta.

Um dos elementos diferenciadores do projeto está na dimensão das áreas interiores, pouco habitual em muitos dos empreendimentos atualmente colocados no mercado. Os apartamentos T1 apresentam áreas de 54 metros quadrados, enquanto os T4 chegam aos 135 metros quadrados. Também os quartos, com dimensões entre os 11 e os 14 metros quadrados, e as salas, com áreas entre os 20 e os 26 metros quadrados, refletem a preocupação com o conforto e a funcionalidade dos espaços.

A qualidade estende-se às soluções construtivas e à eficiência energética. O edifício integra painéis solares e isolamento térmico das fachadas através do sistema ETICS (vulgarmente conhecido como capoto), a que se juntam materiais criteriosamente selecionados para os acabamentos exteriores e interiores. Uma combinação que procura assegurar melhores condições de conforto, reduzir os consumos energéticos e valorizar o investimento das famílias a longo prazo.

Qualidade acima da média sem comprometer a economia familiar

Para Adelino Besteiro e José Machado, presidente e vice-presidente do conselho de administração da Cooperativa Mondego, respetivamente, o empreendimento do Vale de São Miguel representa um «salto qualitativo» na forma de promover habitação em regime cooperativo. Uma aposta assumidamente ambiciosa do ponto de vista arquitetónico e construtivo, mas que não perde de vista a principal missão da instituição: proporcionar habitação de qualidade a preços acessíveis.

É precisamente na relação entre qualidade e preço que a cooperativa pretende marcar a diferença. Segundo os responsáveis, os valores de comercialização situam-se entre 25% e 30% abaixo dos preços médios de mercado para imóveis com o mesmo nível de construção. Nos apartamentos T2 e T3, essa diferença poderá traduzir-se numa poupança entre 65 mil e 90 mil euros.

Num contexto em que o acesso à habitação constitui uma das principais preocupações das famílias, a CHM procura, assim, recuperar uma das premissas fundamentais do movimento cooperativo: retirar peso aos fatores especulativos e colocar a capacidade económica dos futuros moradores no centro da equação.

As candidaturas para os apartamentos ainda disponíveis no Vale de São Miguel encontram-se abertas, podendo os interessados obter informações diretamente junto da Cooperativa Mondego.

Arregaça é o próximo desafio

A atividade da cooperativa não se esgota, contudo, no empreendimento de Eiras. A CHM está já a preparar um novo projeto habitacional para a zona da Arregaça, mais concretamente na área da Fonte da Cheira, estando em fase muito adiantada as negociações com a Câmara Municipal de Coimbra relativamente a um terreno destinado à sua concretização.

Será mais um passo na continuidade de uma estratégia que procura responder às necessidades habitacionais da classe média, um segmento que, na perspetiva dos responsáveis da cooperativa, tem vindo a encontrar cada vez maiores dificuldades em aceder a uma habitação com qualidade e a preços comportáveis.

Meio século de experiência ao serviço da habitação

Fundada em 1975, a Cooperativa de Habitação e Construção Mondego conta com meio século de atividade na promoção de soluções habitacionais em regime cooperativo. Nasceu para responder às carências habitacionais de muitas famílias portuguesas, com particular incidência nos militares de carreira e nos cidadãos regressados das ex-colónias.

O primeiro grande projeto foi a Quinta da Maia, ainda hoje o empreendimento mais emblemático da instituição. Desenvolvido em cinco fases, permitiu construir 556 fogos até 1995, aos quais se juntaram posteriormente dois lotes, um deles destinado à prática desportiva, com cinco campos de jogos.

Seguiram-se os empreendimentos da Arregaça, com 18 frações e uma loja, e de Lordemão, onde foram construídas sete moradias. No conjunto, a cooperativa ergueu cerca de 800 habitações em Coimbra, num período em que o movimento cooperativo teve uma expressão particularmente significativa no país.

Longe vão, porém, os anos de maior dinamismo do setor. Nas décadas de 1980 e 1990, as cooperativas foram responsáveis pela construção de cerca de 50 mil habitações em Portugal. Em Coimbra, chegaram a coexistir cinco cooperativas com atividade construtiva. Atualmente, a CHM é a única que mantém este tipo de intervenção na cidade.

Com a construção de habitação social essencialmente confinada à esfera do Estado, a Cooperativa Mondego orienta hoje a sua atividade para a classe média, procurando oferecer uma alternativa aos promotores privados e aos preços praticados no mercado imobiliário convencional.

Financiamento continua a ser o grande obstáculo

Apesar da vontade de recuperar a dinâmica do cooperativismo habitacional, o setor enfrenta dificuldades estruturais que condicionam a sua capacidade de resposta. A escassez de terrenos disponíveis, a insuficiência de apoios públicos e, sobretudo, as dificuldades de financiamento são alguns dos principais constrangimentos identificados pelos responsáveis da CHM.

Adelino Besteiro aponta particularmente as dificuldades de acesso ao crédito bancário, considerando que a banca privada aplica taxas elevadas e, em muitos casos, recusa mesmo financiar projetos cooperativos.

Na sua perspetiva, é fundamental que o Banco Português de Fomento e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) assumam um papel mais ativo no financiamento destas entidades, reconhecendo a sua função social e a capacidade de disponibilizarem habitação a preços mais acessíveis.

O responsável recorda ainda a perda de competitividade decorrente do fim do benefício fiscal de que as cooperativas usufruíam em sede de IVA, cuja taxa passou de 6% para 23%.

É neste contexto que o projeto do Vale de São Miguel ganha particular significado para a Cooperativa Mondego. Mais do que a construção de 12 apartamentos, representa a demonstração de que é possível conjugar qualidade arquitetónica, exigência construtiva, eficiência energética e preços mais ajustados à realidade das famílias. Uma fórmula que a instituição pretende continuar a desenvolver em Coimbra, agora também com os olhos postos na Arregaça.